Seguros obligatorios en construcción en España: quién los contrata y qué cubren

Cuando alguien empieza una obra, lo habitual es pensar en el presupuesto, la licencia y los plazos, y dejar los seguros para el final. Error. Los seguros obligatorios en construcción en España condicionan cosas tan prácticas como poder escriturar la casa, cobrar si un vecino sufre daños o recuperar el dinero adelantado si la promotora quiebra. Y no todos los seguros que te ofrecerán son obligatorios, ni todos los obligatorios los contratas tú.

Esta guía es el mapa completo: qué seguros intervienen en una obra, cuáles exige la ley, quién debe contratar cada uno y en qué momento entra en juego. Para cada uno tienes un artículo que lo desarrolla a fondo. Todo lo que verás corresponde a la normativa vigente a octubre de 2026.

Un mapa rápido: qué seguro cubre qué y cuándo

Antes de entrar en detalle, conviene tener la foto completa. Cada seguro protege un riesgo distinto en una fase distinta de la obra:

Con esta tabla delante es fácil ver por qué se confunden: varios seguros conviven en el tiempo, pero cada uno responde ante un daño distinto. Vamos uno por uno.

Por qué la ley exige seguros en construcción

Construir es una actividad con riesgos que pueden durar décadas. Un fallo de cimentación puede tardar años en dar la cara, y para entonces la constructora puede haber cerrado. La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) nació en parte para resolver ese problema. Define quién responde de qué, durante cuánto tiempo, y obliga a que algunas de esas responsabilidades estén respaldadas por un seguro.

Si quieres entender el marco legal completo antes de bajar a los seguros, tienes la guía sobre la Ley de Ordenación de la Edificación y el resumen general de la normativa de construcción en España.

Responsabilidad no es lo mismo que seguro

Conviene dejar clara una idea desde el principio. La ley fija responsabilidades para cada agente de la obra: promotor, constructor, arquitecto, arquitecto técnico, laboratorios… Esas responsabilidades existen aunque no haya ningún seguro. El seguro es la herramienta que garantiza que, si llega el daño, haya dinero para repararlo.

Un ejemplo. El constructor responde de los defectos de acabado durante un año. Si un alicatado se despega al octavo mes, tiene que repararlo, con o sin póliza. Lo que la ley no le obliga es a tener un seguro específico para eso. El reparto completo de obligaciones lo explicamos en el artículo sobre las responsabilidades del promotor, el constructor y los técnicos.

Seguro decenal de daños: el único que bloquea la escritura

Es el seguro de construcción más conocido y el que más consecuencias prácticas tiene. Cubre durante diez años los daños materiales causados por defectos que afecten a la estructura: cimentación, pilares, vigas, forjados y muros de carga. Siempre que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio.

Tres datos clave:

• Lo contrata el promotor, pero protege también a los sucesivos compradores. Si compras una casa de seis años, heredas los cuatro años de cobertura que quedan.
• Es obligatorio en edificios de vivienda. Sin él no se puede autorizar ni inscribir la escritura de obra nueva, según el artículo 20 de la LOE.
• Está exento el autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si vende antes de diez años, debe contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exima.

La prima suele moverse entre el 0,5 % y el 1 % del coste de ejecución material, a lo que se suman los honorarios del organismo de control técnico (OCT). Todo el detalle legal, las exclusiones y el coste los tienes en el artículo sobre el seguro decenal de daños en edificación.

Seguro de cantidades anticipadas: si compras sobre plano

Es el gran olvidado, y sin embargo protege a muchos compradores. Cuando una promotora vende viviendas antes de terminarlas y cobra pagos a cuenta (la entrada, las cuotas durante la obra), está obligada a garantizar la devolución de ese dinero. Lo hace con un seguro o un aval bancario, por si la obra no se termina o no se entrega en plazo. La obligación está regulada en la disposición adicional primera de la LOE.

Para el particular que construye su propia casa no es relevante, porque no vende nada. Pero si compras una vivienda sobre plano, exige el certificado individual de la garantía antes del primer pago. Es lo que te permite recuperar el dinero si la promotora desaparece a mitad de obra.

Si una promotora te pide dinero antes de entregar la vivienda y no te da el certificado de la garantía de cantidades anticipadas, no pagues. Es una obligación legal, no un favor.

Seguro de responsabilidad civil: daños a terceros

Cubre los daños que la obra causa a personas o bienes ajenos. El muro del vecino que se agrieta por una excavación, el peatón herido por un cascote, el coche aplastado por una grúa… Es la responsabilidad civil extracontractual, la que surge de dañar a alguien con quien no tienes contrato.

¿Es obligatoria? Depende de quién:

• Técnicos (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros): en la práctica deben tener seguro de responsabilidad civil profesional. Lo exigen sus colegios profesionales y es un requisito para firmar proyectos y dirigir obras.
• Constructoras: no existe una obligación estatal general. Pero casi todos los contratos de obra, las licitaciones públicas y los bancos la exigen. Trabajar sin ella es un riesgo enorme para la empresa y para el cliente.
• Promotor: tampoco hay una obligación general, pero puede ser reclamado por los daños de la obra. Muchos promotores contratan su propia póliza o se aseguran de figurar como asegurados en la del constructor.

Las coberturas, los límites razonables y cómo comprobar que la póliza de tu constructora sirve de verdad los tienes en el artículo sobre el seguro de responsabilidad civil en construcción.

El caso del promotor autónomo

Merece un apartado propio. El particular que construye su propia casa es promotor a todos los efectos, aunque no se dedique a ello. Puede ser reclamado por los vecinos durante la obra y por los compradores si vende la casa en los años siguientes. Además, si vende antes de diez años, tendrá que contratar el decenal del que estaba exento.

Todas estas situaciones, con ejemplos y recomendaciones, las desarrollamos en el artículo sobre la responsabilidad civil del promotor autónomo.

Seguros vinculados a los trabajadores de la obra

Las empresas constructoras tienen obligaciones de seguro propias respecto a sus trabajadores. Además de la cotización a la Seguridad Social, que cubre los accidentes de trabajo, el Convenio General del Sector de la Construcción obliga a las empresas a contratar una póliza de accidentes. Esta garantiza indemnizaciones adicionales en caso de muerte o incapacidad por accidente laboral.

Como promotor no contratas estos seguros, pero sí te interesa comprobar que la constructora y los subcontratistas están al corriente. Si no lo están y ocurre un accidente grave, las reclamaciones pueden alcanzar también a quien encargó la obra.

Prevenir antes que asegurar: el plan de seguridad y salud

Los seguros pagan cuando ocurre el accidente. La normativa de prevención busca que no ocurra. En toda obra con proyecto, cada contratista debe redactar un plan de seguridad y salud, aprobado antes de empezar los trabajos. Lo exige el Real Decreto 1627/1997. Quién lo redacta, quién lo aprueba y qué debe incluir lo explicamos en el artículo sobre el plan de seguridad y salud en obras.

Seguro de todo riesgo construcción: voluntario, pero muy recomendable

Cubre los daños que sufre la propia obra mientras se construye. Por ejemplo, una tormenta que tumba un muro recién levantado, un incendio en el acopio de materiales o el robo de ventanas instaladas. La ley no lo exige, pero suelen pedirlo:

• El banco, si financias la obra con un préstamo autopromotor.
• El contrato de obra, que puede obligar a contratarlo al promotor o al constructor.
• Los pliegos de muchas obras públicas.

Su coste suele ser pequeño en comparación con el riesgo, y termina con la entrega de la obra, justo cuando empieza el decenal. Lo tienes explicado en detalle en el artículo sobre el seguro de todo riesgo de construcción.

Qué seguros necesitas según tu situación

Bajemos todo esto a casos reales. Lo que te afecta depende de qué papel tienes en la obra:

Si construyes tu propia casa (autopromotor)

• Decenal: exento si es tu única vivienda unifamiliar para uso propio. Valora contratarlo si hay alguna posibilidad de vender en menos de diez años.
• Responsabilidad civil: exige la póliza de la constructora y valora una propia como promotor.
• Todo riesgo: casi imprescindible si tienes préstamo autopromotor.
• Accidentes y seguridad: comprueba que la constructora cumple con los seguros de sus trabajadores y que existe plan de seguridad aprobado.

Si compras una vivienda nueva

• Pide el certificado de la garantía de cantidades anticipadas antes de cualquier pago.
• En la escritura, comprueba que consta el seguro decenal y guarda la póliza los diez años.

Si eres promotor profesional

• Decenal obligatorio en vivienda, con OCT desde el proyecto.
• Garantía de cantidades anticipadas si cobras antes de la entrega.
• Responsabilidad civil propia y exigida a todos los agentes.
• Todo riesgo, por contrato o por exigencia del banco financiador.

Un ejemplo completo

Pongamos que Javier construye una vivienda modular en su parcela, con préstamo autopromotor. El banco le exige un todo riesgo durante el montaje. La empresa que fabrica y monta la casa tiene su responsabilidad civil, y Javier pide el certificado antes de firmar. El arquitecto que firma el proyecto tiene su seguro profesional. Javier no está obligado al decenal porque es su vivienda, pero lo contrata igualmente: no descarta mudarse en unos años, y prefiere no complicar una futura venta. Con eso, todas las fases de la obra quedan cubiertas.

En la construcción modular, la fase de mayor riesgo en parcela es más corta: se concentra en la cimentación, el transporte y el izado de los módulos. Pero las obligaciones de seguro son exactamente las mismas que en una vivienda prefabricada o tradicional. Lo que cambia es con quién se contrata cada parte, y eso debe quedar claro en el contrato.

Cómo comprobar que un seguro es válido

Un certificado de seguro no vale de mucho si la póliza está anulada o la aseguradora no está autorizada. Antes de dar nada por bueno:

1. Pide el certificado de la póliza, no solo el nombre de la aseguradora. Debe identificar tu obra o indicar que la cubre una póliza anual del constructor.
2. Comprueba la vigencia y el justificante del pago de la prima.
3. Revisa límites y franquicias: una responsabilidad civil con un límite muy bajo puede no servir en un siniestro grave.
4. Verifica la aseguradora en el registro de entidades de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Si quieres información divulgativa elaborada por el propio sector asegurador, UNESPA, la asociación de las aseguradoras, publica guías sobre seguros de construcción y hogar.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el único seguro obligatorio para construir una casa?

No hay un único seguro. Para un promotor de vivienda, el decenal es obligatorio para escriturar. Si cobra pagos a cuenta, también la garantía de cantidades anticipadas. Los técnicos y las constructoras tienen sus propias obligaciones. Para el autopromotor de su propia vivienda, la ley no exige ningún seguro, aunque varios son muy recomendables.

¿El seguro de hogar cubre los defectos de construcción?

Normalmente no. El seguro de hogar cubre siniestros cotidianos, como un incendio, un robo o un escape de agua, y suele excluir expresamente los vicios de construcción. Para eso está el decenal.

¿Las casas prefabricadas necesitan los mismos seguros?

Sí. Si la casa es una vivienda sujeta a la LOE, las obligaciones son idénticas, se construya como se construya. Un módulo sin uso de vivienda, como una oficina de jardín, no está sujeto al decenal obligatorio.

¿Quién paga el seguro decenal en una vivienda que compro?

Lo contrata y paga la promotora, y su coste va incluido en el precio de la vivienda. Tú eres asegurado desde que la compras.