Seguro decenal de daños en edificación: qué cubre, quién lo contrata y cuánto cuesta

El seguro decenal de daños en edificación es el único seguro de construcción que la ley exige para poder escriturar e inscribir una vivienda nueva. Protege durante diez años frente a los fallos que afectan a la estructura del edificio: cimentación, pilares, vigas, forjados y muros de carga. Lo contrata el promotor, pero quien se beneficia es quien vive en la casa, aunque la compre años después. Aquí verás qué dice exactamente la ley sobre él, qué condiciones mínimas debe cumplir la póliza y cuánto cuesta.

Si buscas una explicación más práctica, centrada en tu vivienda y en qué hacer si ya la has comprado, tienes el artículo sobre el seguro decenal y tu vivienda. Este se centra en el marco legal: lo que la póliza está obligada a cumplir y lo que no.

Dónde encaja el seguro decenal en la ley

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un sistema de garantías por daños materiales en su artículo 19. Prevé tres niveles: uno, tres y diez años. Sobre el papel, los tres podrían asegurarse. En la práctica, solo el decenal se ha hecho obligatorio para los edificios de vivienda, según la disposición adicional segunda de la LOE. Las garantías de uno y tres años siguen existiendo como responsabilidad de los agentes, pero no exigen un seguro.

Es una pieza más del mapa de seguros que intervienen en una obra en España. A diferencia del seguro de responsabilidad civil, no hace falta demostrar quién tuvo la culpa: es un seguro de daños. Si aparece una grieta estructural, la aseguradora paga o repara, y después ya se encargará ella de reclamar a quien corresponda.

Todo lo que sigue corresponde a la normativa vigente a octubre de 2026. La LOE no ha modificado estos artículos desde su última actualización consolidada en el BOE (2022).

Qué cubre el seguro decenal

La ley lo define con precisión: cubre los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales. Y siempre que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Ese último matiz es importante. Una fisura superficial en un tabique no entra. Un asentamiento de la cimentación que agrieta muros y deja puertas descuadradas, sí. La frontera la marca el informe pericial, por eso conviene documentar bien cualquier daño desde que aparece.

Exclusiones que fija la propia ley

El artículo 19.9 de la LOE enumera lo que la póliza no cubre, salvo que se pacte lo contrario:

Esta última exclusión tiene mucha importancia práctica. Si recibes la obra con reservas sobre un elemento estructural, el seguro no lo cubrirá hasta que el defecto esté corregido y conste en una nueva acta. No dejes las reservas abiertas.

Quién contrata el seguro decenal y a quién protege

La LOE separa claramente quién paga y quién se beneficia:

• Tomador (quien contrata y paga): el promotor. Puede pactar que lo contrate el constructor por su cuenta, pero la obligación sigue siendo suya.
• Asegurados: el propio promotor y los sucesivos compradores del edificio o de cada vivienda. La cobertura viaja con la casa, no con la persona.

Esto explica por qué es tan útil para quien compra: si adquieres una vivienda de cinco años, te beneficias de los cinco años de cobertura que quedan, sin hacer nada. Y aunque el promotor haya cerrado, la aseguradora sigue respondiendo.

¿Quién está exento?

La única exención relevante es la del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Puede construir sin decenal, pero si vende antes de diez años tendrá que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exima expresamente. Lo explicamos con detalle en el artículo sobre la responsabilidad civil del promotor autónomo.

Los edificios sin uso de vivienda (naves, oficinas, locales) no están obligados por esta disposición, aunque el promotor puede contratarlo voluntariamente.

Condiciones mínimas que la ley impone a la póliza

No vale cualquier póliza. El artículo 19 fija unas condiciones que protegen al comprador incluso frente a la letra pequeña:

• Capital asegurado: como mínimo, el 100 % del coste final de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
• Franquicia máxima: el 1 % del capital asegurado de cada unidad registral. Es la parte del daño que paga el asegurado.
• Prima pagada en la recepción: debe estar abonada al recibir la obra. Si se fracciona y alguna cuota no se paga, la aseguradora no puede suspender ni anular la cobertura.
• Sin rescisión: una vez en vigor, el contrato no puede resolverse ni rescindirse antes de los diez años, ni siquiera de mutuo acuerdo.
• Forma de pago: la aseguradora puede indemnizar en dinero o encargarse de reparar los daños.

Un ejemplo con números redondos: en una vivienda con un coste de ejecución material de 180.000 €, más 20.000 € de honorarios, el capital asegurado mínimo será 200.000 €. La franquicia máxima será 2.000 €. Si un fallo de cimentación cuesta 40.000 € de reparar, la aseguradora asume 38.000 € y el propietario, como mucho, 2.000 €.

Cómo se contrata: el papel del OCT

La ley no lo menciona, pero ninguna aseguradora emite un decenal sin la intervención de un OCT (organismo de control técnico). Es una entidad independiente que revisa el proyecto, supervisa la obra en sus fases críticas (cimentación y estructura sobre todo) y emite un informe final. Con ese informe, la aseguradora acepta el riesgo y emite la póliza definitiva.

Por eso el decenal se tramita al principio, antes de empezar la obra, aunque la cobertura no arranque hasta la recepción. Contratarlo con la casa terminada es posible en algunos casos, pero mucho más caro y con inspecciones adicionales.

Seguro decenal en viviendas prefabricadas y modulares

En una casa prefabricada o modular las reglas legales son idénticas: lo que cuenta es que sea una vivienda, no cómo se construye. El matiz está en el control técnico. Buena parte de la estructura se fabrica en taller, así que el OCT tiene que revisar la documentación del fabricante, sus controles de calidad y, a veces, visitar la fábrica. La cimentación y las uniones en obra se supervisan igual que en cualquier vivienda. Conviene que el fabricante tenga experiencia con OCT y aseguradoras, porque eso agiliza mucho el proceso.

Cuánto cuesta el seguro decenal

Según datos del sector, la prima suele situarse entre el 0,5 % y el 1 % del coste de ejecución material. A eso hay que sumar los honorarios del OCT, que pueden suponer un porcentaje parecido. Influyen el tipo de estructura, el estudio geotécnico, el terreno, la ubicación y la propia aseguradora.

Son cifras orientativas: pide siempre varias ofertas. Puedes comprobar que la aseguradora está autorizada en el registro de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. UNESPA publica información divulgativa sobre seguros de construcción.

Qué pasa si no se contrata

La consecuencia más inmediata la marca el artículo 20 de la LOE. Sin acreditar el seguro, no se autoriza ni se inscribe la escritura de declaración de obra nueva. Sin esa inscripción, la vivienda no puede venderse con normalidad ni hipotecarse.

Además, si el obligado no contrata la garantía, responde personalmente frente a los compradores por los daños que esta habría cubierto (art. 19.7). Es decir, el promotor queda como asegurador de sí mismo durante diez años. A eso se suma la responsabilidad solidaria de todos los agentes que explicamos en el artículo sobre las responsabilidades del promotor, el constructor y los técnicos.

Preguntas frecuentes

¿Garantía decenal y seguro decenal son lo mismo?

No. La garantía decenal es la responsabilidad legal de los agentes durante diez años, exista seguro o no. El seguro es la póliza que la respalda. Lo explicamos con detalle en el artículo sobre la garantía decenal en construcción.

¿Puede sustituirse por un aval o un seguro de caución?

La ley lo permite: el artículo 19 admite seguro de daños, seguro de caución o garantía financiera. En la práctica, casi todos los promotores optan por el seguro de daños, que es el que notarios y bancos conocen y aceptan sin problemas.

¿Desde cuándo empiezan a contar los diez años?

Desde la fecha de recepción de la obra, o desde la subsanación de las reservas si las hubo. Por eso el acta de recepción es un documento que conviene guardar todos esos años.