Cómo reclamar a la constructora por defectos tras la entrega de una vivienda
27 de julio de 2026
Qué cubre la garantía de tres años en una vivienda recién construida
27 de julio de 2026
Es la más corta de las tres garantías legales, la primera en agotarse y, paradójicamente, la que más se usa: la garantía de un año de la obra de una vivienda cubre los defectos de terminación y acabado, esos pequeños fallos que casi ninguna obra entrega a cero. Una puerta que roza, una baldosa que suena hueca, una junta mal sellada. Nada grave, pero nada que debas asumir tú: durante los 12 meses siguientes a la recepción, corregirlos es obligación del constructor. Te contamos qué entra en esta garantía, quién responde y cómo reclamarla sin dejar pasar el plazo.
Qué cubre exactamente la garantía de un año
La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) la define como la garantía frente a los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. En cristiano: todo aquello que está mal rematado, aunque la casa funcione y sea perfectamente habitable.
Los ejemplos clásicos:
- Pintura con desconchones, manchas, calvas o diferencias de tono.
- Alicatados y solados con piezas descuadradas, con cejas o que suenan huecas.
- Puertas y ventanas que rozan, no ajustan o cierran con holgura.
- Rodapiés despegados, juntas de silicona mal ejecutadas, remates de escayola descuidados.
- Mecanismos eléctricos torcidos, embellecedores sueltos, tiradores flojos.
- Pequeños desperfectos en encimeras, sanitarios o carpintería interior imputables a la ejecución.
El plazo cuenta desde la firma del acta de recepción de la obra, no desde que te mudas. Y conviene tenerlo presente porque un año pasa rápido: entre la mudanza, los muebles y el día a día, muchos propietarios detectan los defectos a tiempo pero reclaman tarde. El sistema completo de plazos de 1, 3 y 10 años lo tienes explicado en nuestro artículo sobre garantías legales al construir una vivienda en España.
Quién responde: aquí, solo el constructor
A diferencia de las garantías de 3 y 10 años, donde responden todos los agentes de la edificación, de los defectos de acabado responde exclusivamente el constructor, que es quien ejecutó materialmente los remates. Eso simplifica la reclamación: tu interlocutor es la empresa que construyó (o el promotor al que compraste, que la trasladará a su constructora).
Hay además un mecanismo poco conocido que juega a tu favor: la LOE permite garantizar este primer año mediante un seguro o mediante la retención del 5% del importe de la obra, que el promotor guarda y solo libera cuando los remates están resueltos. Si eres tú quien contrata directamente la construcción de su casa, incluir esa retención final en el contrato es una de las cláusulas más eficaces que puedes negociar: pocas cosas aceleran tanto un repaso pendiente como un pago pendiente.
Negocia en el contrato de obra una retención final (habitualmente en torno al 5%) liberable al completar los remates. Es la garantía de un año convertida en incentivo: la empresa cobra el último euro cuando el último defecto está corregido.
Cómo reclamar los defectos de acabado a tiempo
La herramienta natural de esta garantía es la lista de repasos: el documento firmado donde se anotan los defectos detectados en la entrega y el plazo para corregirlos. Si la hiciste bien el día de la recepción, la mitad del trabajo está hecho; tienes el método completo, con modelo de tabla incluido, en nuestro artículo sobre la lista de repasos tras la obra.
Para los defectos que aparecen después de la entrega —los que solo se ven viviendo la casa—, el procedimiento es sencillo pero debe ser escrito:
- Fotografía el defecto en cuanto lo detectes (la fecha del archivo es tu prueba).
- Comunícalo por correo electrónico a la empresa, identificando la vivienda, la fecha de recepción y el defecto con su ubicación exacta.
- Si no hay respuesta o se dan largas, envía burofax con certificación de contenido fijando un plazo razonable de subsanación.
- Si vence el año y siguen sin actuar, no pierdes el derecho: el defecto apareció en plazo y dispones de 2 años desde su manifestación para reclamar, incluso judicialmente. Eso sí, tendrás que poder demostrar cuándo apareció; de ahí la importancia de las fotos y el burofax.
¿Acabado o algo más? Los casos que se confunden
No todo lo que parece un remate lo es. Algunos defectos «pequeños» son el síntoma visible de un problema mayor, y clasificarlos mal puede costarte reclamar por la vía equivocada:
| Lo que ves | Si la causa es… | Garantía que aplica |
|---|---|---|
| Pintura abombada o desconchada | Mala aplicación → acabados. Humedad de filtración → habitabilidad | 1 año o 3 años |
| Fisura fina en una pared | Retracción del yeso → acabados. Movimiento del edificio → estructural | 1 año o 10 años |
| Puerta que roza | Mal ajuste → acabados. Descuadres generalizados en la casa → consulta a un técnico | 1 año o revisión mayor |
| Junta de silicona negra en el baño | Mal sellado → acabados. Condensación persistente → habitabilidad | 1 año o 3 años |
La pista suele estar en la repetición y la evolución: un defecto aislado y estable apunta a remate; un defecto que se repite por toda la casa o que crece con el tiempo pide la opinión de un arquitecto técnico. Ante la duda, documenta y consulta: clasificar a la baja un problema serio es el error más caro que puedes cometer con las garantías.
El primer año dice mucho de cómo se construyó
Los defectos de acabado son, en esencia, hijos de las prisas y de la ejecución a pie de obra: cuadrillas distintas, plazos apretados, remates a la intemperie. Es el terreno donde más se nota el sistema constructivo. En los módulos con estructura metálica que fabricamos en Spaciox, los acabados se ejecutan en taller, con los oficios trabajando en condiciones controladas y verificación previa a la salida de fábrica. ¿Resultado? Listas de repasos más cortas y un primer año con muchas menos visitas de subsanación. La garantía sigue siendo la misma que marca la ley; lo que cambia es cuántas veces necesitas usarla.
Preguntas frecuentes sobre la garantía de un año
¿La garantía de un año cubre los electrodomésticos?
No por la vía de la LOE: los electrodomésticos tienen su propia garantía comercial como productos (3 años desde 2022 para bienes nuevos). La garantía de un año de la obra cubre la ejecución constructiva: la instalación, el mueble donde va encastrado, los remates.
¿Qué pasa si el defecto lo detecto en el mes 13?
Si puedes acreditar que existía antes de cumplirse el año (fotos previas, comunicaciones, el propio acta de repasos), sigue cubierto. Si aparece de verdad después del año y es puramente de acabado, queda fuera de esta garantía, aunque según el caso puede valorarse otra vía (contrato, habitabilidad). De ahí el consejo de revisar la casa a fondo antes del duodécimo mes.
¿El constructor puede cobrarme por venir a hacer los repasos?
No. La subsanación de defectos de ejecución dentro de garantía es una obligación legal del constructor, sin coste para el propietario. Cosa distinta son los daños causados por mal uso o falta de mantenimiento, que sí quedan fuera.
La garantía de un año es corta, así que trátala como lo que es: una cuenta atrás. Revisa tu casa con calma en la entrega, vuelve a revisarla antes de cumplir el año y reclama por escrito todo lo que encuentres. Y si estás eligiendo con quién construir, fíjate en cómo entrega sus obras cada empresa: los acabados del primer día cuentan más que cualquier folleto. En Spaciox te enseñamos los nuestros encantados.
