Altura máxima de edificación: cómo se regula y qué factores la condicionan
25 de octubre de 2026
Normativa de construcción en Cataluña: planeamiento, licencias y particularidades
25 de octubre de 2026
Si vas a construir una casa, ampliar la que tienes o instalar un módulo en tu parcela andaluza, la normativa de construcción en Andalucía tiene un nombre propio: la LISTA. Esta ley cambió en 2021 la forma de clasificar el suelo, de hacer planeamiento y de tramitar muchas obras. Aquí tienes lo que necesitas saber antes de presentar nada en tu ayuntamiento, con normativa vigente a octubre de 2026.
La ley de cabecera: la LISTA
La Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) sustituyó a la antigua LOUA, la ley urbanística andaluza desde 2002. Se desarrolla mediante el Reglamento General aprobado por el Decreto 550/2022.
Encaja dentro del marco común: las leyes estatales (Ley del Suelo, LOE y Código Técnico) fijan las reglas básicas y la comunidad autónoma regula el urbanismo. Si quieres repasar cómo se reparten las competencias, lo explicamos en las diferencias entre normativa estatal, autonómica y municipal.
Después de 2021 ha habido ajustes, como el Decreto-ley 3/2024 de simplificación administrativa, que amplió los supuestos de declaración responsable. Además, la Junta tramita la revisión del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), que salió a información pública en octubre de 2025. Toda la información oficial está en la web de vivienda y urbanismo de la Junta de Andalucía.
Clasificación del suelo: solo urbano y rústico
Es el gran cambio de la LISTA. Desaparece el suelo urbanizable como categoría propia: el suelo es urbano o rústico. Para urbanizar un suelo rústico hay que tramitar una «actuación de transformación urbanística», con su propio procedimiento.
En la práctica, a ti como propietario te interesa saber esto:
- Suelo urbano: se construye con licencia o declaración responsable, según las condiciones del planeamiento municipal (altura, retranqueos, edificabilidad).
- Suelo rústico: las posibilidades son mucho más limitadas y dependen del tipo de actuación que se pretenda.
Si necesitas entender las categorías de suelo en general, empieza por la clasificación del suelo en España. Ten en cuenta que en Andalucía la categoría «urbanizable» ya no existe como tal.
Planeamiento: del PGOU a los nuevos planes
La LISTA divide el planeamiento municipal en dos niveles. El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) fija el modelo de ciudad y el Plan de Ordenación Urbana (POU) concreta la ordenación del suelo urbano. Los municipios pequeños pueden usar un Plan Básico de Ordenación Municipal, más sencillo.
Que no te confunda: muchos municipios siguen funcionando con su PGOU anterior, que mantiene su validez mientras no se adapte. Por eso lo primero es consultar el Plan General de Ordenación Urbana vigente en tu municipio y sus ordenanzas municipales de construcción. Ahí están los números que afectan a tu parcela.
Licencia o declaración responsable
La LISTA reforzó la declaración responsable: un documento en el que declaras que la obra cumple la normativa, que te permite empezar sin esperar a una autorización expresa. El ayuntamiento lo comprueba después.
| Tipo de actuación | Título habitual en Andalucía | Comentario |
|---|---|---|
| Vivienda de nueva planta | Licencia de obra | Requiere proyecto técnico |
| Obras menores en suelo urbano conformes con la ordenación | Declaración responsable | Supuestos ampliados en 2024 |
| Ocupación de una edificación construida con licencia | Declaración responsable de primera ocupación | Necesaria para contratar suministros definitivos |
| Actuaciones extraordinarias en suelo rústico | Autorización previa + licencia | Procedimiento más largo y exigente |
La tabla es orientativa: cada ayuntamiento concreta en su ordenanza qué va por cada vía. Para ver qué trámite corresponde a cada tipo de obra con más detalle, consulta los tipos de licencia de obra.
Un detalle práctico: en Andalucía no existe la cédula de habitabilidad que piden otras comunidades. Su función la cumple la licencia o la declaración responsable de ocupación o utilización.
Particularidades andaluzas que conviene conocer
Suelo rústico: actuaciones ordinarias y extraordinarias
La LISTA distingue dos tipos de actuaciones. Las ordinarias son las propias del medio rural, como las construcciones vinculadas a una explotación agraria. Las extraordinarias son usos de interés público o social que necesitan autorización previa y una prestación compensatoria. La vivienda unifamiliar aislada solo cabe en supuestos tasados y nunca si favorece la formación de nuevos núcleos de población.
Edificaciones irregulares y el régimen AFO
Andalucía tiene miles de viviendas construidas sin licencia, sobre todo en suelo rústico. La ley permite reconocer algunas en situación de «asimilado a fuera de ordenación» (AFO) cuando ha pasado el plazo para restablecer la legalidad, que con carácter general es de 6 años desde que terminó la obra.
Ese reconocimiento no las legaliza: permite usarlas y darles servicios básicos, pero con limitaciones importantes para ampliarlas o reformarlas. En suelos protegidos no hay plazo. Si estás pensando en comprar una vivienda en esta situación, revisa la documentación con un técnico o abogado urbanista.
Casas prefabricadas y módulos en Andalucía
Una casa modular o un módulo de jardín sigue exactamente las mismas reglas que una construcción tradicional. Necesita el título habilitante que corresponda y debe cumplir el planeamiento y el Código Técnico, da igual que llegue montada de fábrica.
Un ejemplo: si quieres instalar una oficina de 20 m² en tu chalet de una urbanización de Málaga, en suelo urbano, lo normal es tramitar licencia o declaración responsable, según la ordenanza, y respetar retranqueos y ocupación. Si la misma oficina va en una finca rústica sin explotación agraria, lo más probable es que no se pueda autorizar.
Antes de comprar una parcela, comprueba su clasificación y su referencia en la Sede Electrónica del Catastro, y pide al ayuntamiento un informe urbanístico. Es la forma más barata de evitar un problema caro.
